Τακτοποίηση Αυθαιρέτων – Ν. 4495/2017

Η τακτοποίηση αυθαίρετων κατασκευών και αυθαίρετων αλλαγών χρήσης αποτελεί απαραίτητη διαδικασία για την ορθή πολεοδομική κατάσταση ενός ακινήτου και, σε πολλές περιπτώσεις, προϋπόθεση για μεταβίβαση, σύσταση εμπράγματου δικαιώματος, έκδοση Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου ή ολοκλήρωση άλλων διοικητικών και συμβολαιογραφικών πράξεων.

Ως αυθαίρετη μπορεί να θεωρηθεί μια κατασκευή ή χρήση που έχει πραγματοποιηθεί χωρίς οικοδομική άδεια ή κατά παράβαση εγκεκριμένων σχεδίων και πολεοδομικών μεγεθών. Ενδεικτικά μπορεί να αφορά υπερβάσεις δόμησης, κάλυψης ή ύψους, κλεισμένους ημιυπαίθριους χώρους, αλλαγές χρήσης, μεταβολές διαρρυθμίσεων που επηρεάζουν την εγκεκριμένη κατάσταση, κατασκευές σε ακάλυπτους χώρους ή άλλες πολεοδομικές παραβάσεις.

Η υπαγωγή πραγματοποιείται σύμφωνα με τον ισχύοντα Ν. 4495/2017, όπως έχει τροποποιηθεί και ισχύει.

Ποια αυθαίρετα μπορούν να υπαχθούν σήμερα

Για αυθαίρετες κατασκευές και αλλαγές χρήσης που έχουν πραγματοποιηθεί πριν από την 28η Ιουλίου 2011, παραμένει δυνατή η υπαγωγή των κατηγοριών 1 έως 4 έως την 31η Μαρτίου 2028.

Επειδή κάθε ακίνητο έχει διαφορετικά χαρακτηριστικά, η δυνατότητα υπαγωγής πρέπει να εξετάζεται εξατομικευμένα από μηχανικό μετά από έλεγχο τίτλων, οικοδομικής άδειας, εγκεκριμένων σχεδίων και πραγματικής κατάστασης.

Διαδικασία Τακτοποίησης

Η διαδικασία ξεκινά με αυτοψία του ακινήτου και αποτύπωση της υφιστάμενης κατάστασης.

Στη συνέχεια πραγματοποιείται έλεγχος της οικοδομικής άδειας και των εγκεκριμένων σχεδίων, ώστε να εντοπιστούν με ακρίβεια οι πολεοδομικές παραβάσεις.

Ακολουθεί ο προσδιορισμός της κατηγορίας του αυθαιρέτου και ο υπολογισμός του ενιαίου ειδικού προστίμου, όπου αυτό απαιτείται. Το πρόστιμο εξαρτάται από παράγοντες όπως το είδος και το μέγεθος της παράβασης, η χρήση, ο χρόνος κατασκευής και οι τυχόν μειωτικοί ή αυξητικοί συντελεστές που προβλέπονται από τη νομοθεσία.

Η δήλωση υποβάλλεται ηλεκτρονικά μέσω του πληροφοριακού συστήματος του ΤΕΕ και ολοκληρώνεται με την υποβολή των απαιτούμενων τεχνικών και ιδιοκτησιακών στοιχείων.

Ενδεικτικά απαιτούμενα δικαιολογητικά

Ανάλογα με την περίπτωση, μπορεί να απαιτούνται:

• τίτλοι ιδιοκτησίας,
• οικοδομική άδεια,
• εγκεκριμένες κατόψεις, όψεις, τομές και διάγραμμα κάλυψης,
• τοπογραφικό διάγραμμα,
• σύσταση οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας, εφόσον υπάρχει,
• στοιχεία Ε9,
• τυχόν παλαιότερες δηλώσεις αυθαιρέτων.

Σε περίπτωση που ο ιδιοκτήτης δεν διαθέτει τα εγκεκριμένα σχέδια, μπορεί να απαιτηθεί αναζήτησή τους στο αρχείο της αρμόδιας Υπηρεσίας Δόμησης.

Έλεγχος πριν από Μεταβίβαση

Πριν από μια μεταβίβαση είναι ιδιαίτερα σημαντικό να ελέγχεται αν η πραγματική κατάσταση του ακινήτου συμφωνεί με την οικοδομική άδεια και τα εγκεκριμένα σχέδια.

Τυχόν αποκλίσεις πρέπει να εξετάζονται πριν από την ολοκλήρωση της συμβολαιογραφικής πράξης και, όπου απαιτείται, να προηγείται υπαγωγή στον Ν. 4495/2017 ή άλλη προβλεπόμενη διαδικασία.

Σήμερα, η διαδικασία αυτή συνδέεται ουσιαστικά και με την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου ή Διηρημένης Ιδιοκτησίας, μέσω της οποίας αποτυπώνεται η πραγματική και πολεοδομική κατάσταση του ακινήτου.

Τί αναλαμβάνει το γραφείο μας

Το γραφείο μας αναλαμβάνει ολοκληρωμένα τη διαδικασία ελέγχου και τακτοποίησης αυθαίρετων κατασκευών και χρήσεων, από την αρχική αυτοψία έως την ολοκλήρωση της ηλεκτρονικής δήλωσης.

Η υπηρεσία μπορεί να περιλαμβάνει:

• αυτοψία και αποτύπωση ακινήτου 
• έλεγχο οικοδομικής άδειας και εγκεκριμένων σχεδίων 
• εντοπισμό και κατηγοριοποίηση πολεοδομικών παραβάσεων 
• υπολογισμό προστίμου 
• σύνταξη απαιτούμενων σχεδίων και τεχνικών εκθέσεων 
• ηλεκτρονική υποβολή δήλωσης Ν. 4495/2017 
• υποστήριξη για Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου και μεταβίβαση ακινήτου.

Στόχος μας είναι ο ιδιοκτήτης να έχει σαφή εικόνα της πραγματικής πολεοδομικής κατάστασης του ακινήτου του και να ολοκληρώνεται η διαδικασία με σωστή τεχνική τεκμηρίωση και χωρίς εκκρεμότητες.